房价数据与市民感受为何不同？

    楼市调控背景下，官方公布的城市住房均价及涨幅，与购房人切身体会常常差异较大。7月25日，广东省统计局局长幸晓维做客广东广播电视台“民声热线”节目。他回应称：统计局的房价是基于房企联网直报的数据，“要提高房地产数据的真实性，需要多部门联动”。

    关于房价，官方统计数据与市民感受的差异究竟有多大？

　　官方公布的数据主要是新建商品房均价及涨幅。以广东省省会广州为例。根据官方网签数据统计，广州在2017年第一季度新建商品房均价为每平方米16603元，第二季度均价为每平方米16520元，环比下跌0.5%。

　　购房人实际体会往往与具体楼盘的涨幅密切相关。近期，记者从某房屋中介机构获得一份广州部分楼盘的历史价格后发现，诸多楼盘在2017年第二季度的环比涨幅都超过了10%。

　　幸晓维解释说：统计局公布的数据反映平均价格，并不特指某个楼盘。

　　亦有多名业内人士对记者分析称：统计局公布的房屋均价，并不能直接反映楼市价格的波动。房地产专业分析机构的做法是：将一个城市划分几十个甚至几百个区域，每个区域选择一两个楼盘，进行价格跟踪和分析。

　　为何房屋均价并不能直接反映楼市价格波动？据记者了解，其中一个重要原因是购房具备结构性变化——即购房人并不均衡分布在一个城市的每个角落。

　　仍以广州市为例。广州增城区地处郊区，当地房价比中心城区便宜。公开资料显示：2016年，增城一手住宅均价为每平方米10926元，而中心城区天河区的一手住宅均价为每平方米40524元。

　　广州中心区的新建住宅已越来越少。大量人口涌向郊区，郊区盘的成交量在广州楼市成交量中的比重也逐渐增大。现在，增城一手楼盘的成交量已经占到广州全市的四成以上。这些郊区新盘拉低了广州楼市均价——2016年，广州一手住宅的均价为每平方米16656元。

　　政府可以通过控制各区楼盘预售证的发放，来影响整个城市的楼市成交结构。比如在2017年5月，由于均价较高，广州中心区的多个楼盘都难以获得预售证。即便获得预售证，一次也只能卖50套。相比之下，郊区盘拿到一个预售证，往往可以售卖几百套。

　　业内人士分析称：这种由于交易结构改变而带来的价格变化，对购房者没有实际意义，对政策决策参考同样意义不大。这并非真正的房价下降，而仅仅是特殊时期成交结构的调整。

　　另一个官方数据与购房实际感受相背离的原因是：在政府“限价令”下，“双合同”重出江湖。所谓“双合同”，是指开发商与购房者签订两份合同，一份是政府指导价下的房屋买卖合同；另一份是以装修、水电等名义补充再收费的合同。被纳入统计局的房价数据仅为第一份合同的购买价格，并非最终购房者所支付的所有款项。

　　对此，幸晓维回应称：部分开发商变相加价，造成价格不真实，这属于法律范畴。统计局统计的房价是基于房地产开发企业联网直报的数据。

　　幸晓维还表示：要提高房地产数据的真实性，需要多部门联合起来，开展房企和中介机构违法违规行为专项整治行动，对商品住房预销售价格进行监督检查，严格查处各类价格违规行为。