房地产调控加剧了企业分化 多券商维持增持评级

　　[摘要]接近年底，旨在遏制囤地、炒地以及部分地区房价过快上涨的房地产行业“政策”频频出击，或多或少还是让房地产市场感到一丝寒意。但是，此次政策调控结果可能不会造成对房地产企业的整体打压，而是加剧企业之间的分化。

　　调控过后量降价涨

　　据某指数研究院检测数据显示，12月14日~12月20日，全国32个主要城市成交面积环比下降2.4%。在此下降趋势中，二线城市“逆市”上涨6.1%，但仍然被一线城市3.1%的降幅拉低了平均成交水平。

　　5个一线城市中北京下降7%，杭州、上海环比分别大幅下降21%、10%，广州和深圳环比大幅上升38%、24%。二线城市中，长沙、南京、昆明、青岛环比上涨47%、24%、22%和18%，厦门、福州、成都成交面积在上周大幅上升后本周大幅回落52%、28%、23%。

　　而主要城市成交均价则成涨跌互现状态。一线城市北京、深圳环比分别继续飙升16%、7%，杭州、上海环比下跌10%、3%，其余大部分城市成交均价也都呈上涨趋势。

　　尽管周成交量受当期开盘量多寡、成交楼盘品质档次、地段优劣影响而波动，从周数据来看，为抑制高房价而出台的政策能否达到预期效果实难预测，但是成交量的萎缩在所难免。

　　世纪证券认为，目前政策的调整只是刚刚开始，不排除在未来出台新的调节政策的可能性。一旦政策从中央表态落实到地方执行，成交量的萎缩恐怕会更为明显。

　　多券商维持增持评级

　　这种恐慌行为也直接表现在资本市场。

　　最近一个月，资本市场对基本面的担忧在政策调控预期下达到极致，地产板块持续走低，板块单日跌幅近5%，万科A、保利地产等龙头个股仍难见反转，部分地产股八连阴。但这并不说明地产板块逆转趋势来临。

　　莫尼塔房地产行业分析师王沛认为，从2005~2007 年地产调控政策对地产板块走势的影响来看，地产调控政策的出台可能使得板块在其后一个月左右出现暂时性下跌，部分政策的出台也伴随着大盘的暂时性下跌，但多数政策本身并没有改变地产的运行周期，也没有改变地产股的运行周期。因此，在政策的靴子落地或者暂时性解除“空袭警报”之后，政府和资本市场都会将目光重新投向楼市真实基本面，地产股的表现也将重新向基本面回归。

　　国泰君安房地产首席分析师孙建平认为，实际上，对于证券市场的影响，还是要看政府是否真心要打压房地产市场。

　　如若政府确实要严厉打压房价，好处是房价涨幅放缓甚至下降;不利是严重打击开发商开工投资和拿地的信心，影响房地产产业链景气和地方土地财政，经济复苏趋势难以维持，可能二次探底。

　　如若政府只是做做姿态，好处是开发商开工投资和拿地信心继续高涨，房地产产业链和土地财政兴旺;不利是高房价和高地价恶性循环，成交量逐渐萎缩，促消费措施受阻。

　　政策变化对资本市场房地产板块的影响程度取决于政策走向的力度和节奏，本质是中央在房价与经济复苏之间的抉择。目前看来，选择房价与经济复苏之间的中间路线更为可行：保刚性和改善性需求，压投资投机性需求;平抑局部泡沫化的一线城市房价，支持二、三线城市城镇化等。

　　更可能的行业趋势是，市场政策从双好组合走向政策中市场好组合，甚至可能走向政策市场双中组合，二者形成动态博弈。至于政策的另一只靴子何时落地?是一只怎样的靴子?还有待观察。

　　企业分化加剧

　　另外，主要城市住宅可售量仍处于近年低位水平，明年上半年土地新增供应仍偏少，资源整合和行业集中速度的加快趋势将越来越明显。

　　据初步统计，截至11月底，招商局、保利地产、万科A、金城地产四大房地产上市公司2009年耗资至少680亿用以囤积土地，平均拿地成本高达5569元/平方米。
　　国信证券地产分析师方炎认为，两种情况下有利于行业洗牌，“一种是在房价稳中趋涨、销量平稳增长的背景下，行业最容易分化;还有一种就是企业日子不好过的时候。总之，在市场非常好和市场非常不好的时候分化最有可能产生。”目前的政策打压实际上预示了行业下行趋势。

　　同时，过去三年行业的过度繁荣引得新进入者增加，行业竞争加剧，从而导致收入和利润的集中度有所分散，因此优胜劣汰的效应将会在未来得到体现。

　　2010年开发商开工率、新一轮资金获取能力将决定公司未来可售量及其销售额的市场份额。

　　细分下来，目前在手中拥有大量存地的企业处于更有利的位置，利用手中存地可以回收现金流，赢取下一轮拿地先机，手中拥有充足现金流的房地产企业位于其次。对于地钱都紧张的小开发商来说，无论在政策紧还是松的时候，他们的生存都成问题。

　　同时，需要注意，手中有钱又有地的国企开发商将极有可能在这次调整中突围成为最大赢家，国企背景为其充足现金流做保证，地王是最好佐证。短期来看土地占多优势明显，长期看来国企优势更加明显。

　　目前，市场和行业趋势没有出现反转式变化，且主流公司2010 年业绩保持45%增长通过预售基本确定，行业一线公司2010 年17 倍估值、二、三线主流公司2010 年14 倍估值也颇具吸引力，多家券商对房地产行业维持增持投资评级。建议重点关注项目储备多、资金链充裕的房地产开发国企。