12月15日,国家统计局披露了11月份房地产相关数据,一句话概括:
调整根本停不下来。房地产投资跌幅进一步扩大,商品房销量与销售额跌幅进一步扩大,房价调整面积进一步扩大。
来源:国家统计局
01
1-11月全国商品房销售面积同比下降8.0%
据中指数据,2023年1-11月,全国商品房销售面积为10.1亿平方米,同比下降8.0%,降幅较1-10月扩大0.2个百分点,11月单月商品房销售面积为0.8亿平方米,同比下降10.3%,较上月降幅收窄0.7个百分点(单月增速为调整基数后测算,下同)。其中,1-11月住宅销售面积为8.6亿平方米,同比下降7.3%,办公楼销售面积同比下降11.5%,商业营业用房销售面积同比下降13.9%。
2023年1-11月,全国商品房销售额为10.5万亿元,同比下降5.2%,降幅较1-10月扩大0.3个百分点,11月单月商品房销售额为0.8万亿元,同比下降8.6%,较上月降幅扩大0.6个百分点。其中,1-11月住宅销售额为9.4万亿元,同比下降4.3%,办公楼销售额同比下降15.1%,商业营业用房销售额同比下降11.9%。
02
1-11月全国房地产开发投资额同比下降9.4%
2014年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速(中指数据)
房地产开发投资额:2023年1-11月,全国房地产开发投资额为10.4万亿元,同比下降9.4%,降幅较1-10月扩大0.1个百分点;11月单月,全国房地产开发投资额为0.8万亿元,同比下降10.6%,较上月降幅收窄0.7个百分点。其中,1-11月住宅开发投资额为7.9万亿元,同比下降9.0%,占房地产开发投资比重为75.8%。
2014年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速(中指数据)
房屋新开工面积:2023年1-11月,全国房屋新开工面积为8.7亿平方米,同比下降21.2%,降幅较1-10月收窄2.0个百分点,降幅连续4个月收窄;11月单月,全国房屋新开工面积约为0.8亿平方米,低基数下增速转正,同比增长4.9%,较上月提升26.6个百分点。其中,1-11月住宅新开工面积为6.4亿平方米,同比下降21.5%。
房屋施工面积:2023年1-11月,全国房屋施工面积为83.1亿平方米,同比下降7.2%,降幅较1-10月收窄0.1个百分点。其中,住宅施工面积为58.5亿平方米,同比下降7.6%。
房屋竣工面积:2023年1-11月,全国房屋竣工面积为6.5亿平方米,同比增长17.9%,较1-10月收窄1.1个百分点。其中,住宅竣工面积为4.8亿平方米,同比增长18.5%。
03
二手房价格,无一城上涨
从各区域来看,东部、中部、西部、东北四个大区的房地产投资、商品房销售面积、商品房销售额全线下降。
房地产投资方面,东北跌幅最大,前11个月同比下跌了25.5%,西部次之,然后是中部、东部。
商品房销售面积方面,跌幅最大的是中部地区,西部次之,东部第三,东北第四。
商品房销售额方面,跌幅最大的依旧是中部地区,东北次之,东部第三,西部第四。
再看房价:
国家统计局12月15日发布了11月份70个大中城市新房与二手房价格变动数据。
制图:21世纪经济报道;数据:国家统计局
梳理一下数据,可以发现:
新房价格方面,59座城市环比下跌,占比84%,也即84%的城市新房价格在下跌,
下跌城市数量比上月多了3座。
二手房价格方面,出现了罕见一幕。
环比没有一座城市房价上涨,70个城市,1座持平,69座下跌。
11月份二手房环比无一城上涨,69座城市下跌,意味着全国情况大致也是如此,几乎没有城市的房价在上涨,都在调整当中。
正因跌势挡不住,也不能挡,所以在对方新房降价的态度上,最近苏州、南京开始转变,打开了跌停板。
相信后续会有更多城市效仿,松绑限跌令。
因为,卖房回款几乎成了房企目前唯一的资金来源。不允许房企降价卖房,哪来的钱给建筑工人发工资,哪来的钱去保交楼,哪来的钱维持运营?更别说拿地了。
04
2024年将继续降准降息
融360数字科技研究院对全国45个重点城市房贷利率的监测数据显示,2023年11月,全国首套房贷款平均利率为3.93%,环比持平;二套房贷款平均利率为4.49%,环比下降2BP。
从趋势上看,下半年来,首套房贷利率趋于稳定,二套房贷利率仍在下降通道,本月跌幅相较前两个月放缓,大部分城市已经调整到位,继续下降空间有限。
各地银行首套房贷利率已经趋于稳定,二套房贷利率仍在下调之中,11月沈阳地区二套房贷利率由4.8%下调至4.4%,厦门地区二套房贷利率由4.8%下调至4.5%;12月14日,北京、上海两地先后下调房贷首付比例、房贷利率,普通住宅标准放宽。
据悉,全国45个重点城市房贷利率,11月份有35个城市首套房首付比例为20%、二套房首付比例为30%。南昌目前实行的也是首套两成、二套三成的购房政策,而贷款利率方面,目前首套是4.0%,二套为4.6%,算是全国的平均水平了。
12月15日,央行开展500亿元公开市场逆回购操作和14500亿元中期借贷便利(MLF)操作。本月MLF利率为2.5%,较上月持平,为连续第4个月维持不变。市场预计,2023年12月LPR也将保持不变。
中国民生银行首席经济学家温彬指出,一方面,年内已两次降息,叠加新旧按揭贷款利率下调,暂无调整政策利率的必要;另一方面,为缓解银行资产端定价下行压力,维持银行息差和利润在合理水平,以及为银行留存实力化解房地产、地方债务风险,MLF利率维持不变。
虽然12月LPR下降的希望不大,但中信建投证券首席经济学家黄文涛预计2024年将继续降准降息,幅度可能与2023年类似,即降准50个基点,降息20个基点左右,并带动存款利率调降。
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