融创降价卖房 透露了什么信号？

孙宏斌又出手了！这次是降价，直降3000元/平米，坐标郑州。

作为标杆房企的融创，其每一个细小动作都会被市场所关注。这次降价，是单纯的资金回笼，还是推倒高房价的第一张多米诺骨牌？

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直降3000，引业界侧目

7月13日，融创降价卖房的消息刷爆了朋友圈。

降价的楼盘，是位于郑州惠济区的一处养老项目——大河辰院，原价在14500元/平米上下的房子直降3000至11500元/平米，13日当晚，原来说只有30套房源，实际上成交了150套。而且只有一种房型，集中在133平米的三房上。

14日，再次推出68套房源。所有推出的房源还是很快就被一抢而空。为了躲开先期购房的维权者，周日的选房根本没有安排在售房部。

一边是闻知消息者排队疯抢，一边是先期购房者闻讯维权，使得融创想不火都难。有人在网上调侃，“晚上排队抢房，早上排队维权”。

维权者原因很明了，降价幅度太大，一下子房子贬值二三十万，接受不了。

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为何选择大河辰院？

2016年，融创首进郑州，3月，就与河南国控联合，拿下在郑州的第一个项目融创美盛象湖壹号，接着在4月份开发了在郑州的第二个项目融创瓏府（城开菩提祥域），之后又通过收购华夏万通地产的股权，在绿博片区开发融创观澜壹号，大河辰院是其当年开发的第四个楼盘，位于惠济区，北四环以北，索须河与东风渠交汇处。

2016年6月18日，融创、思念、平安签订协议，合作开发弓寨合村并城项目，也就是如今的“融创瀚海大河宸院”，其中思念主要做前期土地整理，平安主要负责出资，由融创主力开发。

在过去，老郑州人有句顺口溜：金水省，中原市，二七区、管城镇、惠济村。过了北环全是村。然而，这几年随着郑州的城市定位升级为国家中心城市，以及惠济万达、万科广场的相继开业，2号延长线以及7号地铁线的规划，惠济的房价也开始飙升，新开的楼价都在15000元/平米上下。

2015年2月15日，河南中创置业以5176.27元/平米的楼面价，总价5亿，124.97%的溢价率，拿下这块面积90亩、位于天河路与绿洲路的地块，是当时惠济区的单价地王。2016年，中创的控股股东成了融创，大河辰院就成了融创在郑州的第四个项目。

从交通上来看，该项目靠近北四环，比较适合于有车一族，然而，对于上班族来说，就比较尴尬了，虽说这里有规划中的地铁2号线延伸线、还有7号线，但目前这里乘坐地铁还是很不方便，距离火车站也有17公里，也就是说，距离市中心，还是有些偏。

从郑州市的规划发展来看，未来郑州的中心在向东和向东南。而北区由于黄河的原因，显然不在未来的重点规划内，因此，升值潜力不足。今年3月份，该片区有过一次集体降价，从均价15000降至13000，随后又有所反弹。

业内人士分析指出，此次融创降价卖房之举，可能有以下几个意思：

局部去库存，维护上市公司市值的稳定。作为一家上市公司，股票的表现与公司的业绩息息相关，作为一家成熟的房企，快速去库存，有利于维持稳定的业绩表现。

试探外界的反应，包括全国市场的反应，舆论的反应，为下一部决策提供依据。做为一家头部房企，在市场上做出一个降价举动，不可能不考虑来自于方方面面的影响，比如，来自市场监管部门、原有购房者、同行、社会舆论等等，如果风向不对，可以及时刹车。

对于下半年宏观经济政策的预判。融创对于市场的嗅觉一时灵敏，2017年6月，其郑州第一个项目象湖一号在市场预期14500时就直接降到1000开盘，在回笼资金的同时，也让其他同行陷入了被动。

符合其一贯的高周转风格。融创快速扩张的一大秘诀就是高周转，这也是导致最终收购绿城失败的原因之一。

一种营销手段。据公司内部人士称，此次拿出的房源，基本上都是不太好销售的户型面积。言外之意，除了面积大，还有部分瑕疵。

与融创的财务状况有关。在下半年融资市场普遍收紧的情况下，一向偏激进风格的融创，尽快回笼资金，也有利于降低其高企的净负债率。

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会不会引发新一轮降价潮？

融创郑州项目的大幅降价促销，只是一个个案，还是会引发新一轮的降价潮？

从全国范围来看，由于政策收紧，下半年房企融资变得越发困难，这点从国家统计局公布的2019年1-6月份全国商品房销售面积及销售额增速可以窥见一斑。

从上图可以看出，进入6月以来，无论是商品房面积还是销售额，都呈现出明显的下降趋势。

其实，进入二季度，地产融资渠道的收紧就开始了。23号文的出台，部分房企被约谈，信托房地产融资被叫停，房企海外发债用途的规定等等一系列密集的政策出台，无不预示着，下半年的房产调控开始了。

在融资渠道收紧的情况下，房企不得不变得谨慎起来。大房企尚且如此，对于中小房企来说，形势就更不容乐观，尤其是对于激进型的房企来说，如何活下去，恐怕是下半年优先考虑的问题。前段时间，泰禾高达15%的海外发债就已经告诉人们，下半年的首要目标，就是先活下来。

从历史的经验看，政策收紧，头部房企降价，是一轮降价潮必不可少的条件，但从目前来看，融创只在一个城市试探性的局部促销，而没有全面、全品类降价，是不大可能引发大面积的降价潮的。