卖不完，根本卖不完！

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有没有发现：楼市越火爆，烂房子越多；楼市越冷清，好房子越多；楼盘越小，越卖得慢！

我们公众号好早以前就盘点过南昌几个比较mini的楼盘，体量不大，房源套数百户左右。

时间拉回2022年，还是土拍个设有毛坯限价的年代，5月16日西湖城投竞得朝阳洲南路一地块，楼面价5654元/㎡，毛坯均价上限15000元/㎡。项目名为西湖城投欣瑞府，整个项目占地同样非常小，就规划了3栋楼，其中2栋是住宅，1栋配套用房，住宅总户数仅46户。户型建面约108、110㎡、138㎡。

3年过去了，看看备案数据，剩余房源还有43套，仅3套备案成功，项目几乎停摆。

尔后，南昌土拍市场上拍出了好几个小地块，粤铁投汇峰壹号、南崇朗翠、晟泰璟园（现凤起朝阳）、东汇御湖、风华路壹号、T16天和等项目相继入市。其销售周期有长有短，当然也就南崇朗翠半年左右就清盘了，大部分的销售周期真的很漫长。

粤铁投汇峰壹号，项目总共112户，2023年10月底首开，截至目前显示，剩余房源共47套，20个月的时间备案了65套，月均销售3套左右。

东汇御湖，项目总共97户，2023年4月首拿预售，截至目前显示，剩余房源共51套，27个月的时间备案了46套，月均销售不到2套。

风华路壹号，项目总共105户，2023年10月底首开，截至目前显示，剩余房源共80套，仅备案了25套。

理说套数不多，销售周期应该短，现在是地块小，反而难卖，有些已卖成了现房，月销量很难堪！不禁感叹，这些小地块项目真的很悲伤，不幸运，卖不动，真的卖不动！

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那么，在市场中，究竟是什么原因在影响着小地块项目的去化？

大多数小地块项目，都有着共同的先天优劣势。 

优点一：地段成熟，房源稀缺。

从位置来看，无论是红谷滩、高新区还是西湖区，都有一个共性，那就是周边的可供应地块几乎没有。

周边发展成熟，留下的只剩下这些小地块，这也是未来区域的现实——未来，区域内为数不多的供应也会是这样的小地块项目。 

优点二：地块小，住户少。

这些地块由于地幅不大，容积率也不高，实际户数非常少，最多的风华路壹号就105户。这也就意味着后期业主在意见统一上有较大的优势，成立业委会等会更加方便。

优点三：交房更快。

小地块项目的打造速度会比一些整体交付的大地块项目呈现更快，打造时间更短。目前，东汇御湖和风华路壹号都已经呈现，现房销售。

缺点一：没有小区环境。但小地块项目首先要面临的问题就是没有小区环境。这种环境不只是肉眼可见的景观环境，也包括业主日产的活动空间。

缺点二：周边的资源略差，没有性价比。像这几个小项目周边的学校资源很一般、离地铁也不近，最关键的是，房价还扛在那里，没有跌到骨折价，跟周边的二手房相比没有很大的优势。而拥有较好资源的南崇朗翠和凤起朝阳，去化就相对可观。

当然，这两三年来，我庆幸南昌买房人真的觉醒了：买房逻辑越来越清晰，对房子的审美和品质要求大幅提升，也更在乎现成的配套，不再轻信画饼。只是苦了这些个开发商，资金何时回笼，猴年马月才卖完？！(END)

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