史无前例！央行罕见发声：3%租售比，可买！

早在今年年初，就有同行说过，如果你现在能找到一套租售比（年租金/房屋总价）达到3%或以上的房子，就可以考虑入手。

因为未来10年，3%不再是一个平平无奇的收益率，而将是一个非常高的收益率。

没想到，在近日央行发布的“2024年上半年中国货币政策执行报告”中，罕见的大篇幅提到房地产。

最重要的是，这份报告指出了租金是影响住房价值的重要变量，未来房地产发展的重要方向将是租赁，且提出未来房租将稳步上涨，租售比将达到3%以上，回报率将高于多数资产等一系列重点表述。

PART.1

从2001年起，央行都会发布季度报告，以往很少提到房地产，这次不仅说明指明未来地产发展方向，还指出房价见底的秘密，所以很值得一看。

说真的，央行的报告很少见那么大幅度去提及房地产。

在这段内容中，央行有三个观点——

① 未来我国有租房需求的人口超2亿人，住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。

② 租赁住房总的收益率，在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。

③ 盘活存量去库存助力启动住房租赁业，鼓励企业“以租代售”。

其中，第二点可以说是石破天惊！

一方面是因为在过去，由于超高的房价和购房成本，（个人认为）在国内谈租售比和租金回报率，很多时候就是个笑话。

而且城市等级越高，租金回报率越低。

据泽平宏观统计的数据，在考虑持有费用后，以使用面积算，去年的纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为3.1%、2.8%、2.5%，而北上广深分别为1.5%、1.5%、1.0%、1.1%。

由此可见，国内租金回报率确实偏低了。央妈这个结论上来就是打破常规，颠覆了大家的刻板印象。

另一方面，央妈开口肯定租金收益，将此与其他投资相提并论，前提就是将房子看作一种投资。

这四舍五入约等于，央妈，将买房看作一种投资行为在讨论，并表示在未来会有不错的收益！？

这样解读没毛病吧，就说结论是不是很炸裂！虽然这个说法，没有颠覆“房住不炒”概念，但你细品，高层对房子的定性，已经有翻天覆地的改变。

PART.2

前段时间银行降低存款利息，现在5年期定期存款利率才1.8%，市场上的理财也差不多在2%左右，股票很多人又玩不明白，相比之下3%租售比确实跑赢了大多数产品。

值得注意的是，现在很多银行房贷利率已经降到3%以下，只要你买对房，租售比够高，那你就能实现无成本购房了。

今年5月，就有深圳买家在杭州狂买12套老破小的新闻爆出，北上广的买房人开始买老破小来投资了，他们看中的就是租售比。

过去房地产红利，房价涨得快，大家投资房产的逻辑是通过买卖去变现。而现在供求关系发生变化，房地产发展逻辑也发生了变化，未来对大多数房子就是长期持有，收益的就是租金。

PART.3

以往，许多人在购房时并不太在意租售比，因为在房价快速上涨的时期，租金的收益显得微不足道。而房价的上涨才是主要的利润来源。

然而，随着房价的不断上涨，租金回报率在许多城市都跌至1%至2%之间。相比之下，国际市场上的租金回报率通常更高，比如日本在房价泡沫破裂后的回报率曾高达5%。

目前，国内房价已经经历了几年的调整，普遍下跌了约30%，部分地区甚至出现腰斩。房价的下降使得租金回报率逐渐回升。而且，当前房价还没有明显回升的迹象。

根据相关数据，今年以来，二手房的成交量有所回升，但主要是因为房价下跌吸引了更多购房者。然而，尽管二手房成交量回升，新房销售却显得格外低迷。

这一现象表明，房地产市场的供过于求状况依然存在。虽然短期内房地产销量有所回升，但这不足以拉动整个市场，特别是新房的销售和相关产业链的复苏。

对于那些以投资为目的的购房者来说，他们目前仍在观望。而央行在此时提出租金和租售比问题，意在改变投资者的预期。

最后说一句，对普通人来说，保证资产保值增值的渠道很少，即便现在房价下跌，但如果你的房子足够优质，或租售比够高，依然是优质资产。