二手房价，无一城上涨！明年LPR还将下调！

12月15日，国家统计局披露了11月份房地产相关数据，一句话概括：

调整根本停不下来。房地产投资跌幅进一步扩大，商品房销量与销售额跌幅进一步扩大，房价调整面积进一步扩大。

来源：国家统计局

01

1-11月全国商品房销售面积同比下降8.0%

据中指数据，2023年1-11月，全国商品房销售面积为10.1亿平方米，同比下降8.0%，降幅较1-10月扩大0.2个百分点，11月单月商品房销售面积为0.8亿平方米，同比下降10.3%，较上月降幅收窄0.7个百分点（单月增速为调整基数后测算，下同）。其中，1-11月住宅销售面积为8.6亿平方米，同比下降7.3%，办公楼销售面积同比下降11.5%，商业营业用房销售面积同比下降13.9%。

2023年1-11月，全国商品房销售额为10.5万亿元，同比下降5.2%，降幅较1-10月扩大0.3个百分点，11月单月商品房销售额为0.8万亿元，同比下降8.6%，较上月降幅扩大0.6个百分点。其中，1-11月住宅销售额为9.4万亿元，同比下降4.3%，办公楼销售额同比下降15.1%，商业营业用房销售额同比下降11.9%。

02

1-11月全国房地产开发投资额同比下降9.4%

2014年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速（中指数据）

房地产开发投资额：2023年1-11月，全国房地产开发投资额为10.4万亿元，同比下降9.4%，降幅较1-10月扩大0.1个百分点；11月单月，全国房地产开发投资额为0.8万亿元，同比下降10.6%，较上月降幅收窄0.7个百分点。其中，1-11月住宅开发投资额为7.9万亿元，同比下降9.0%，占房地产开发投资比重为75.8%。

2014年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速（中指数据）

房屋新开工面积：2023年1-11月，全国房屋新开工面积为8.7亿平方米，同比下降21.2%，降幅较1-10月收窄2.0个百分点，降幅连续4个月收窄；11月单月，全国房屋新开工面积约为0.8亿平方米，低基数下增速转正，同比增长4.9%，较上月提升26.6个百分点。其中，1-11月住宅新开工面积为6.4亿平方米，同比下降21.5%。

房屋施工面积：2023年1-11月，全国房屋施工面积为83.1亿平方米，同比下降7.2%，降幅较1-10月收窄0.1个百分点。其中，住宅施工面积为58.5亿平方米，同比下降7.6%。

房屋竣工面积：2023年1-11月，全国房屋竣工面积为6.5亿平方米，同比增长17.9%，较1-10月收窄1.1个百分点。其中，住宅竣工面积为4.8亿平方米，同比增长18.5%。

03

二手房价格，无一城上涨

从各区域来看，东部、中部、西部、东北四个大区的房地产投资、商品房销售面积、商品房销售额全线下降。

房地产投资方面，东北跌幅最大，前11个月同比下跌了25.5%，西部次之，然后是中部、东部。

商品房销售面积方面，跌幅最大的是中部地区，西部次之，东部第三，东北第四。

商品房销售额方面，跌幅最大的依旧是中部地区，东北次之，东部第三，西部第四。

再看房价：

国家统计局12月15日发布了11月份70个大中城市新房与二手房价格变动数据。

制图：21世纪经济报道；数据：国家统计局

梳理一下数据，可以发现：

新房价格方面，59座城市环比下跌，占比84%，也即84%的城市新房价格在下跌，

下跌城市数量比上月多了3座。

二手房价格方面，出现了罕见一幕。

环比没有一座城市房价上涨，70个城市，1座持平，69座下跌。

11月份二手房环比无一城上涨，69座城市下跌，意味着全国情况大致也是如此，几乎没有城市的房价在上涨，都在调整当中。

正因跌势挡不住，也不能挡，所以在对方新房降价的态度上，最近苏州、南京开始转变，打开了跌停板。

相信后续会有更多城市效仿，松绑限跌令。

因为，卖房回款几乎成了房企目前唯一的资金来源。不允许房企降价卖房，哪来的钱给建筑工人发工资，哪来的钱去保交楼，哪来的钱维持运营？更别说拿地了。

04

2024年将继续降准降息

融360数字科技研究院对全国45个重点城市房贷利率的监测数据显示，2023年11月，全国首套房贷款平均利率为3.93%，环比持平；二套房贷款平均利率为4.49%，环比下降2BP。

从趋势上看，下半年来，首套房贷利率趋于稳定，二套房贷利率仍在下降通道，本月跌幅相较前两个月放缓，大部分城市已经调整到位，继续下降空间有限。

各地银行首套房贷利率已经趋于稳定，二套房贷利率仍在下调之中，11月沈阳地区二套房贷利率由4.8%下调至4.4%，厦门地区二套房贷利率由4.8%下调至4.5%；12月14日，北京、上海两地先后下调房贷首付比例、房贷利率，普通住宅标准放宽。

据悉，全国45个重点城市房贷利率，11月份有35个城市首套房首付比例为20%、二套房首付比例为30%。南昌目前实行的也是首套两成、二套三成的购房政策，而贷款利率方面，目前首套是4.0%，二套为4.6%，算是全国的平均水平了。

12月15日，央行开展500亿元公开市场逆回购操作和14500亿元中期借贷便利(MLF)操作。本月MLF利率为2.5%，较上月持平，为连续第4个月维持不变。市场预计，2023年12月LPR也将保持不变。

中国民生银行首席经济学家温彬指出，一方面，年内已两次降息，叠加新旧按揭贷款利率下调，暂无调整政策利率的必要；另一方面，为缓解银行资产端定价下行压力，维持银行息差和利润在合理水平，以及为银行留存实力化解房地产、地方债务风险，MLF利率维持不变。

虽然12月LPR下降的希望不大，但中信建投证券首席经济学家黄文涛预计2024年将继续降准降息，幅度可能与2023年类似，即降准50个基点，降息20个基点左右，并带动存款利率调降。

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