专家：天府新区促进成都楼市高端化国际化

    2011年西博会上，天府新区总体规划首次公开，这也对房地产市场带来了极大的震动。根据规划，天府新区总面积1578平方公里，其中城镇建设用地650平方公里，通俗一点表达：有650平方公里的土地可用于建房。这让房地产开发企业看到了一个巨大的机会。

    未来的天府新区究竟会形成什么样的房地产格局？会对成都老城区带来什么样的影响？在产品形态上会和现在有什么样的不同？从现有新区的房地产开发经验上我们又能学到什么？带着这些问题，本次楼市会客厅邀请到了参与了天府新区规划的四川省社科院房地产研究中心主任、研究员、知名房产专家蒋华东，亚太城市发展研究会房地产分会会长、独立地产评论人陈宝存和四川大学不动产市场研究所所长吴丰，一起和您探讨。

    前景

    记者：天府新区的设立，对于成都、对于四川的意义何在？怎么看待该新区的未来发展前景？

    陈宝存：提到成都，大家更多可能想到的是旅游、文化、休闲。但是一个区域、一个整体的发展单单以这些来作为支撑是肯定不行的，成都更应该利用自身的优势，以产业来带动自身的发展，这会对当地整个的经济、就业、财政都有很多的促进。

    蒋华东：总体而言，天府新区对四川、对成都来说，都是一个千载难逢、非常重大的时代机遇，主要基于两点。

    第一，从西部大开发来看，国家批准的成渝经济区规划中提到了双核，一个重庆集核，一个成都集核。这次天府新区的首次公开意味着成都集核进入了实体化阶段，天府新区所涉及的三市七区县，要建成国际现代新城，这代表的是新一轮西部大开发的发端，是一个历史的新篇章。

    第二，天府新区的规划是亘古空前的。成都近十年的建设我们都可以看作是旧城的改造和扩张建设。但是天府新区从公布开始，直接进入的是国际现代新城的建设，这是完全不同的两种城市建设模式。

    吴丰：成渝经济区放在全国的大背景下来看，其经济地位和经济总量都应该是中国未来的第四极。成渝是双核模式，成都需要自己的增长发动机，天府新区就是这样一台发动机。

    天府新区本意就是再造一个产业成都，从字面上的理解是把成都翻倍，但是从规划上来看，它所能拉动的经济增长将更为突出，远远超过翻倍的效果。这将带来一次国内区域经济重心的重新分配。$

    影响

    记者：天府新区当中有650平方公里的城镇建设用地，如此大面积的区域，会对成都未来的房地产市场造成什么样的影响？伴随天府新区的开发，该区域的土地价值、产品价值约在多少年后得到体现？上升幅度会有多大？

    陈宝存：一个新区的建设，不管是浦东、滨海，还是以前的深圳，都需要培育很多年，这个时间甚至可能超过15年。但是新区一定意味着机会，成都的扩张需要更多的人口进入，天府新区给出了这个空间，但是在时间上不能过于急促。如此大的一个规划出台之后，首先会带来大规模的前期圈地潮。根据我的推测，这个区域的土地价值可能会从五年之后开始进入高速增长期。

    蒋华东：天府新区对未来的成都楼市提供了一个巨大的发展空间。在规划范围上，新区可开发用地650平方公里，其中有81%在原成都范围内，达到了520平方公里。从建设用地上来看，整个规划中光是用于生活配套建设的达到了48万亩，按照81%推算原成都范围内达到了39万亩，这个数字几乎达到了过去十年来整个成都楼市土地供应量的5倍！

    新区房地产市场的第一个价值体现是高端化；第二个价值体现在于国际化；第三个价值在于新区今后的创新性；第四，新区的南部作为重点和战略重心的价值会越来越凸显；第五，随着新的行政区划出台，旧有行政区划约束的打破，区域房地产的开发价值和投资价值会得到全面提升。 综上所述，区域内的价值体现是毋庸置疑的。

    吴丰：这么大规模的建设用地，从总体上看，是在全省范围内把这种稀缺资源的集中配置，这将为天府新区提供很重要的要素增长。涉及到房地产方面，首先带动的是基础设施在水平、规模、质量上的实质性提升。

    其二，从天府新区的特点来看，以现代服务业、现代制造业为主，从这个角度，广义房地产的发展会得到很大的支撑，产业地产、制造业、服务业相关的地产项目会得到长足的发展，而不单单是住宅。

    其三，从规模上，新区产城合一，和我们以前严格功能分区的建设模式肯定有差异，房地产发展的形式也会有一定的调整。在产业、住宅和服务业方面的配套需要一些新的探索。比较特殊的一点是，天府新区是一种南区方案，在用地调整上会比较多涉及坡地、丘陵、水面，丰富的自然植被以及多元的环境会为房地产带来新的开发理念和特色。

    房企

    记者：天府新区的设立，对于那些尚未进入成都的房企，如绿城、金地、碧桂园等，会不会有更大的吸引力？天府新区的房地产产品将以什么类型为主？会不会出现非常高端、极具标志性的新类型产品？

    陈宝存：实力房企进入天府新区拿地、深耕细作，这个可能性很大。这对所有的房企来说都是一个机会，也会让成都的房地产市场在二线城市里拔得头筹，甚至接近很多一线城市的水平。

    至于产品类型，面向知识阶层、白领的一般住宅还是会形成主流，但是新区的自然资源很好，是适合发展高端产品的，而高端产业的引入会带来高收入阶层，这些都是有利因素。$

    蒋华东：

    答案是肯定的，我们可以从几个方面来分析。

    一、目前宏观经济发展放缓，我们的资本也在寻找突破口，在这样的情况下，天府新区无疑给国内资本在宏观需求、稳定增长的背景下提供了一个巨大的机遇。不仅仅是在中国西部，对于全球而言出现如此大的一个区域，对国际化的投资集团都会有很大的吸引力。

    二、天府新区规模巨大，有着近、中、远可持续发展的空间。我们可以算笔账，规划中人均居住面积35平方米，规划人口600万，总共需要2.2亿平方米的房屋。

    三，开发商应该很清楚天府新区是国家战略，在货币政策、财税政策、土地政策方面都会有大力度的支持。其中的政策空间非常大，市场机会也非常大，谁先敏感到这一点，谁先进入天府新区，谁就能占有市场先机，谁就能享受到国家战略，享受到国家各类政策倾斜的支持。

    在产品上，高端的集中出现是很有可能的。牧马山、黄龙(微博)溪、彭祖山会连成一个板块，另一个板块是两湖一山：龙泉湖、三岔湖和龙泉山，还有麓山和东山的板块，这些自然资源非常优越的区域本身就适合高端生长。但是城市发展的高度决定了高端物业发展的高度，如果一个城市十年二十年都发展不起来，要国际一流的开发商进驻是不可能的。借鉴

    记者：目前已建成的几大国家级新区，浦东、滨海等，在房地产开发上对于天府新区有什么借鉴意义？

    陈宝存：

    天津的滨海在产业导入方面做得是比较成功的，但是住宅上却一直没能形成很好的局面。很多新区的开发，规划一出来跟着就是开发商的圈地潮，妄图以房地产开发带动产业，反了！应是产业为先，产业带动房地产市场。

    蒋华东：天府新区相对于其他的新区而言，特点非常鲜明。

    第一，我们在内陆，其他的大多集中在沿海。第二，我们强调更多的是打造高端产业。第三，我们是生态田园、山水环绕、城乡统筹、智能低碳，这是全国其他开发区都不具备的。第四，由于地处内陆，我们的土地成本、劳动力成本比沿海地区要低得多，能够吸引人们到这里来创业、发展、居住，内陆的人居价值也更有优势和吸引力。

    成都是二线城市，天府新区是划时代的新东西，国家战略层面上的支持和跟进，力度上可能会大于其他城市。房地产市场的空间、速度、规模、吸引力、投资价值、市场先机，这些都会比现有开发区更为突出。

    新城VS老城

    记者：伴随天府新区的开发，必定会有大量的外来人口涌入区域，并且，这部分人口中会包含大量企业高管、高新技术人才等高端客户，这样的情形会对区域内以及老城区的房地产市场带来什么样的影响？

    蒋华东：和老城区不同，新区会更多需要创新性的产品、多元化的产品。同时，国际化的文化理念、人居价值会刺激到城市建设、商务模式发生改变，会更加追求高效率、现代的方式。天府新区的建设不会对老城区的房地产市场带来很大的冲击。天府新区是产业新城，进驻国际化的机构和全球性的人才，以及从事高端产业、高端服务业的人才，更多是对现代生活比较追求的群体。而老城区则延续传统的悠闲生活、保持固有的四川特色。

    吴丰：天府新区的产业规划偏向于现代的高端制造业、服务业，这些产业上所吸附的就业人群从总体上看会明显高于老城区一些功能片区所吸附的劳动密集型产业。他们的收入、文化程度、生活方式都会较目前有一定的提升。所以从住宅的角度上看，会有一些比较好的产品满足他们的需求。随着建设的逐步完善，新区和老城区一定会无缝对接。