江西物业管理将出新规 新房维修将更容易

        装修新房发现漏水，墙体也存在质量隐患，找开发商，开发商却早已不见踪影，这是最让业主恼火的事。我省拟规定，建设单位应在新建住宅物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之一至百分之三的比例向房地产行政主管部门设立的账户交存物业质量保修金，专项用于保修期内物业维修的保障。《江西省物业管理条例（修订草案）》（以下简称《修订草案》）昨日提交省十一届人大常委会第二十八次会议审议，为防止物业服务企业突然“跑路”，拟提出物业服务企业不再提供服务应提前三个月通知业主大会。

　　业主大会

　　活动经费或由全体业主承担

　　业主大会和业主委员会能否依法成立和正常运转，直接关系到广大业主的切身利益。为规范业主自治，保障业主权益，《修订草案》明确规定了业主大会和业主委员会的职责，以及召开业主大会和业主委员会需具备的条件、程序等。由于首次业主大会会议的筹备直接影响到业主大会、业主委员会的成立和正常开展工作。因此，《修订草案》对首次业主大会成立条件、业主大会筹备组的组织形式和工作职责等作了具体规定。为保证业主大会、业主委员会正常运行，《修订草案》规定业主大会与业主委员会的活动经费及成员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。

　　质量保修

　　按比例交存质量保修金

　　国务院《物业管理条例》第三十一条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。为了将这一规定落到实处，避免住宅物业在物业保修期内出现质量问题时，施工单位与建设单位互相推诿，导致业主权益得不到保障，借鉴贵州、上海等省市的做法，《修订草案》设立了质量保修金制度。其中，规定建设单位应当在新建住宅物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之一至百分之三的比例向房地产行政主管部门设立的账户交存物业质量保修金，专项用于保修期内物业维修的保障。

　　保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。如果建设单位不履行法定保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经房地产行政主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支，以此保障业主的权益。

　　建设单位购买了工程质量责任保险的，所投保物业可以不交存物业质量保修金。

　　物业服务

　　不提供服务应提前三个月通知

　　物业服务企业应为业主提供连续不间断服务，但物业服务企业突然“跑路”，致使小区管理陷入一片混乱，给居民生活带来不便的事也时有发生。

　　为此，《修订草案》提出，物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查；物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告。同时，为了防止物业服务合同期限届满时因业主委员会或者物业服务企业不再续订合同而导致物业服务中断，《修订草案》规定，物业服务合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

　　物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前三个月书面告知业主委员会。物业服务合同终止前，物业服务企业不得擅自停止服务。

　　物业服务费

　　物管收费基准价每年公布

　　《修订草案》明确物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。住宅类物业服务收费实行政府指导价；其他类物业的物业服务收费实行市场调节价。

　　物业服务收费实行政府指导价的，价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　《修订草案》规定已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。

　　物业使用维护

　　物管企业不得收取装修保证金

　　合理使用、有效维护物业是物业管理区域内全体业主与物业服务企业的共同责任。为此，《修订草案》主要作了几方面规定。

　　其中，规定物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

　　业主、物业使用人装饰装修房屋应当遵守国家和本省的规定以及临时管理规约、管理规约，禁止下列行为：损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；违法搭建建筑物、构筑物；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；破坏或者擅自改变房屋外观；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；法律、法规和管理规约禁止的其他行为。业主、物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当保持物业的整洁、美观。

　　此外，业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业不得以任何形式收取装饰装修保证金。在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应当予以配合。