中国房地产市场调控迎来最艰难时刻

    在目前的大博弈中地方政府尚不敢有太大的动作

　以“国八条”为标志的史上最严厉的房地产市场调控已经实施一年有余，调控最艰难的时刻却彷佛是刚刚到来。地方政府、开发商甚至包括银行，希望市场迅速上行的愿望空前强烈，曾经坚定的持币待购群体也开始被越来越多的“恐慌性”购房者替代，而态度一直坚定的中央政府，则正在承受经济下行的巨大压力。

　房地产市场陷入大博弈。

　支持市场重新上扬方：愿望强烈

　“割肉卖房”似乎已成昨日剧情，不少开发商，尤其是大开发商，俨然已经走过最艰难的岁月。

　7月20日下午，不顾国土部和住建部以及《人民日报》的喊话，央企中海地产以29.7亿元拿下天津八里台原师范大学地块，以成交楼面地价13026元/平方米摘得天津“地王”；

　此前7月10日，北京万柳地块由中赫地产拍出26.3亿元的高价，创北京新“地王”，楼面地价高达4.29万元/平方米；

　6月18日，广州珠江新城地块由恒大地产以13.22亿元总价获得，刷新近年来广州“地王”，楼面地价高达3.29万元/平方米，溢价率达到169%；

　连续几大“地王”的诞生，可以让我们看到这些开发商的确“出手阔绰”。

　“现在已经过了资金最紧张的时候，今年上半年是资金最紧张的时候，现在的资金情况依然差于历史平均水平，但是已经开始慢慢地缓解了。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向记者表示，就资金状况而言，大企业、央企好一些，中小企业稍微差一些。

　上半年以来，房价走势也在慢慢发生变化。来自易居地产研究院的数据显示，今年上半年，全国商品房成交均价同比增长5.3%。

　热盼房地产市场迅速回暖的显然不止开发商一方。

　宏观政策基调再次调为“稳增长”，把钱贷给谁，对于银行来说却并不是一个太容易的选择。

　7月13日上午，国家统计局公布了上半年主要经济数据，GDP同比增长7.8%，3年来首次低于8%的经济增速。与此相对应的，是多数产业的增长低迷。

　“虽然开发贷是国家限制的，但最近的数据表明开发贷也有所增长。个人房贷更是银行比较看好的。”杨红旭表示，相对于其他产业而言，房地产市场虽然身处严厉的调控之中，但其发展潜力不容小觑。而目前不少银行对于首套房贷款利率推出打折优惠，就是银行积极行动的表现之一。

　除了开发商与银行，房地产严厉调控刺痛的还有地方政府，随着地方财政压力的加大，地方政府政策放松的试探步伐也迈得越来越大，甚至因“步伐过大”而被紧急叫停。

　例如：石家庄曾草拟住房限购微调办法，直接遭上级主管部门叫停，河南首套房贷利率7折优惠近日被银监部门否决后，珠海又拟将住宅限购范围从主城区收缩至一条街区，但消息刚曝出4个小时即被连夜叫停。

　虽然不少地方的政策调整被紧急叫停，不过更多的城市却选择了屡败屡试。

　据不完全统计，自房地产调控以来，通过各种手段“松绑”楼市调控的城市已达近50个，其中成都、重庆、扬州等城市微调政策获放行。$

　中原地产市场研究总监张大伟向《中国产经新闻》记者指出，地方政策微调不断，且力度有进一步加大的趋势。“特别是在目前经济出现局部困难的情况下，减少有关房地产部分收入对地方政府来说压力非常大。”

　支持市场继续稳定方：手段给力

　目前看来，寄望楼市调控的购房者以及中央各部门，手中最有力的武器仍是“限购”。

　最先“绷不住”的就是那些囊中羞涩却又急需用房的人，近期市场回暖的种种表现已经给了这部分人极大的刺激，而不少曾经坚定的持币代购者已经演变为“恐慌性”购房者。

　杨红旭表示，近期“地王”频繁出现，对市场是一种促进式、助长式影响。“地王的出现，一方面是因为有些地块是特别的优质。第二方面地王的出现会影响人们的心理预期，觉得地价要涨，房价也要涨。”

　安邦咨询分析师苏晶向记者表示，虽然存在恐慌性购房的现象，不过现在主要还是以刚性需求为主，投资性的需求还不能算是有规模的入市。“在限购还没有放开的情况下，房产投资还是有较大的限制。”

　张大伟也向记者指出，限购对市场依然有较大的影响。“现在市场成交量还仅仅是复苏，与2009、2010年来说还是有很大的差距的。以北京为例。2009年、2010年的首房新房的年成交量大概在20万-30万套，加上二手房总成交量能达到50万套。但是现在的总成交量才达到20万-30万套，与市场高点比较还是有很大差距的。”

　像所有关注着中国房地产市场的人一样，张大伟密切关注着这个市场的每一个微妙的变化。

　张大伟向记者表示，调控以来，一直存在中央对楼市坚决调控与地方政府对调控微调的博弈。尤其是最近，虽然中央各部委多次重申调控力度不会减弱，甚至10天内四部委相继辟谣，但是地方政府的微调依然在频繁出现，“地方政府对楼市调控松绑意愿很强烈。”

　不过张大伟也指出，各地政策微调一旦过度中央肯定会有预调应对，所以目前来看市场明显过度反弹的可能性很小。

　苏晶向记者表示，中央方面还没有丝毫的妥协。她表示，出于平衡宏观经济走势的考虑，银行信贷等政策有所放松，不能否认对房地产行业有利，但也并不是针对房地产行业放松。但是，地方政府会抓住机会做某种程度上的放松。“因为地方还是倾向于把房地产行业摆在一个比较重要的支柱位置。比如说财政需要土地的收入，比如说当地的一些企业需要房地产去拉动，现在没有办法改变这样一个局面。”

　苏晶表示，中央政府和地方政府有一定的博弈，但是在近期，地方政府还不敢有太大的动作。而现在也不能确定会以哪方面的胜利为结束，但最终会有一个平衡的、比较适中的办法来解决。比如说，以其他的政策来代替现在的调控政策。从长期看的话，限购肯定不是一个好的政策。将来会有一些政策来代替限购政策，现在预期比较强的，呼声比较大的是房地产税，各个地方也会有一些地方性的政策，比如说从土地入手，从信贷入手。这些都会陆陆续续出来。“究竟什么时候限购会放开或者说会逐步放开还要看中央的态度，这样跟宏观经济以及国际经济形势联系起来。毕竟我们不是一个纯封闭的市场，各方面都要考量。准确的时间点还不好说。”

　事实上，对于近期楼市的回暖完全没有必要过分恐慌。一方面，如苏晶等人分析的那样，在“限购令”之下，市场缺乏暴涨的条件。另一方面，则像张大伟所分析的，在目前经济的确出现一些问题的时候，继续严厉调控楼市的确难度非常大，在目前情况下，微调楼市政策，继续发挥楼市对经济的拉动作用非常必要。

　不过，张大伟指出，关键需要注意力度和方向。

　首先：要继续抑制投资需求，限购城市的力度不仅不应该放松，甚至应该继续加强，限购并非禁购，在之前限购的继续上，应该加大全国联网城市的多城市限购多套房。

　其次：保证自住需求、改善需求入市。对真实自住需求的信贷政策应该维持一定松动，但是松动的幅度不宜过大，以免被市场理解为全面放开的信号。

　第三：打击空置，对非自住、非出租的房屋应该征收空置税。

　第四：开发部分投资渠道，避免群众的投资只能选择楼市。继续尽可能地加大保障房的建设，保证保障房供应的真实。