这个春节有点冷，尤其对房地产业而言。中指院对1月份包括北上广深四大一线城市在内的43个主要城市住宅市场交易情况的监测发现，超过九成城市楼市成交量环比下跌。
另据亚豪机构统计数据显示，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了四五成。这是否意味着公众期待已久的楼市拐点终于来了呢？
九成城市楼市成交量下跌
受春节假期淡季影响，1月份全国楼市成交量一片萎靡，九成城市出现环比下跌，部分城市甚至出现“腰斩”现象。具体来看，43个城市中蚌埠下跌幅度最大，为56.78%；其次是大连，下跌53.11%。此外深圳降幅为44.4%；北京为36.8%；上海为30.65%。成交量上涨的城市中，厦门涨幅最大，为1919.78%；其次是南昌，环比上涨473.82%。
在成交价格方面，43个城市半数成交价格环比微涨，其中温州涨幅最大，为16.89%；泸州环比跌幅最大，为9.02%。北上广深等10个重点城市中，除南京、武汉、天津、杭州价格环比微降外其余全部上涨，其中成都涨幅最大，上涨11.91%。
对此，中指院分析认为，总体而言，2014年1月受春节影响，大多数城市成交量较上月出现明显回落。在价格上，则呈现出一二线城市稳中有涨，三四线城市稳中微降的趋势。
而亚豪机构副总经理任启鑫则分析认为，1月份北京等楼市供需双方的大幅萎缩，既有春节淡市的传统因素影响，也有一些特殊原因。在2013年年底多城市限价令再次趋紧、信贷政策收缩、自住商品房供应提速、土地供应结构逐渐变化等多方因素作用下，短期内房企观望与惜售的情绪不断加重，推盘积极性降至历史冰点，成为1月份供需乏力的根本原因。
任启鑫同时预计，受到春节假期冲击，从2月下旬开始，项目开盘量将逐步增加，因此短期内供需压力仍将存在。“但是鉴于从2013年开始延续至今的土地成交高峰，将在今年陆续形成实际供应，整体而言楼市的库存压力并不会长期存在，也难以对市场形成明显的预期性影响。”
值得玩味的是，虽然主流机构与学者对房地产的未来看法不一，但“楼市分化”已成为共识。数据显示，全国百城房价自2012年6月以来连续19个月环比上涨。不过，不同城市房价却呈明显分化：一二线城市房价上涨压力依然突出，三四线城市价格继续下行。
“从进军三四线城市，到逃回北上广，品牌房企的布局调整反映了当下的市场变化。”某知名房企负责人认为，“深耕一线城市及部分热点二线城市是企业利润及未来发展的保证。”而在谈及楼市分化的原因时，世联行地产董事长陈劲松认为，其根源在于人口流动、收入分化、产业集聚、服务半径和水准、运输距离等因素。
多家机构此前发布的数据和研究报告显示，2013年我国楼市房价和房企分化趋势明显，2014年这种变化仍将持续。“由于一线城市的供应量不足、需求极大，所以一线城市房价将延续涨势；二线城市则是比较平稳的、缓步增长的趋势；三线城市面临的压力比较大，房价将保持平稳可能不会有增长；而四线城市是一个下降的趋势。”花样年控股集团董事局主席潘军对2014年的楼市行情给出了自己的判断。
对于房企的“分化”趋势，同策咨询研究部总监张宏伟认为，会呈现新格局或将上演“龙争虎斗”。“2013年，销售过百亿元房企军团扩大到71家，较2012年增加18家。房企千亿元军团的扩容与百亿元企业规模的扩大，表明市场集中度进一步提高，房地产企业争夺市场龙头老大地位将更加激烈。”
此外，千亿元与百亿元以上房企的“分化”特征将更加明显，尤其是对于排名30以后的房企来讲，“力争上游，不上则下”将成为未来房企竞争格局变化过程中的主要特征。“2014年房价涨幅放缓已经成为市场共识。”某机构分析报告指出，随着土地供应的增加，以及差别化调控政策的推进，2014年房地产市场的多项指标增速都将放缓，未来楼市将可能进入“减速”运行的阶段。
中国银行发布的《2014年宏观经济金融展望报告》则指出，由于三四线城市就业和发展机会有限，经济发展不均衡、就业机会不均等的状况很难出现根本性变化。此外，十八届三中会全要求，进一步放宽中小城市户籍限制、严格控制特大城市新增人口，这意味着随着土地改革制度的推进，中小城市的土地供给将大幅增加，房价下跌城市个数可能继续增加。
事实上，2014年各地的楼市调控政策将会有所不同。“重点一二线城市会依旧从严，三四线城市有望迎来机遇期。”多位房地产从业者表示，未来三四线城市将迎来大量的农业人口进城，从而衍生出新增住房需求。目前，我国推进新型城镇化也将有助于三四线房地产市场的长远发展，加上差异化调控将利好这些城市的房地产企业。
$马年楼市去哪儿？
2013年，购房者得出一条结论，中央政府不太可能进一步实施购房限制措施（这些措施对于遏制疯涨的房价作用有限），于是纷纷重回楼市，中国主要城市的房价因此迅速上涨。2013年，中国房价涨了26.6%，涨幅高于2012年的10.9%，不过，人们普遍认为被压抑的房屋需求已经消化，2014年房屋销售增长会放缓。
中原地产研究咨询部总监宋会雍日前透露，目前市场整个向上的惯性还是非常的强烈，但是会存在政策风险。2014年出台一部分政策的可能性非常大，2014年可能前半段维持一个向上的势头，到了中后段可能会出现一些波动风险。
宋会雍指出，2014年的上半年上海房价会维持一个惯性，但它的上涨力度会逐渐减弱，到2014年的下半年将开始出现疲软，但从2014年的年中到2015年年中，能够走平走稳就不错了。
同时，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，2014年相比2013年还是涨，但是全国环比涨幅可能回落到6%到7%。在2014年的下半年或者第四季度，环比涨幅基本上会持平，或者在零涨幅这条线上小幅波动。同比涨幅2013年12月时已经见顶，2014年房价温度会延续2013年的情况，但是2014年下半年将会趋弱，2014年同比涨幅的增幅会持续回落，整体形势为高位震荡，逐步降温。
杨红旭特别指出，从2013下半年到2014上半年算第一年度，涨20%可能已经实现，但是2014年下半年到2015年上半年，绝对不会再涨20%。
实际上，从2008年起，投资楼市属于“傻瓜式投资”，怎么买怎么赚。2011年房价因限购令的推出克制了一段时间，2013年又继续高歌猛进，到了2014年还能这么放心操作吗？2014年楼市投资应该杀入价格相对便宜的三四线城市，还是去攻占价格持续被看好的一二线城市呢？
宋会雍认为，一、二线城市房价更稳。如果排除政策因素，单就当下市场的发展局面的话，一些投资性的群体，至少在短期两到三年当中还是可以去考虑去买。但是相对来说要有选择。即便像上海这样的城市，也不是所有地方的涨幅完全一致。如果采用满地撒豆的做法就风险较大。
而杨红旭则认为房地产关注两个方面，第一个是区域差异，第二是周期性波动。三、四线城市因为波幅比较小，可以相对放心地去买。但一、二线城市在2013年涨幅很大，2014年火山爆发之后的余温尚在。假如现在在上海买房，不见得在2014年底这个房子会出现15%到20%的涨幅，并没有这么乐观。2014年在一线城市购房不是一个很好的时机，房价会有波动，如果不是刚需，宁可再等等。自住刚需，该买就买，目前是短周期波动，长期看好。
不过，对于房地产市场的未来，素有“预言帝”之称的华远地产董事长任志强最有发言权。他近日表示，2014年至少有三个重要因素将会影响房地产市场。
任志强表示，如果宏观经济转好，房地产通常会受到打压，一旦GDP增速有所下降，房地产将会被视为重要推动力。对于今年的宏观经济走势，任志强的观点是“不会太好，也不会太差。”因此，房地产市场将不会承受更大的政策压力。
另一条主线是供给。今年多个热点城市加大了土地供应规模，这种趋势将会持续。而实现供给与需求的动态平衡，需要较长的时间。一方面，土地供应后，通常要两三年才能上市形成供应。而在政府垄断供给的局面下，也难以形成更大规模的供应。另一方面，部分城市的住房需求仍十分旺盛。
第三条主线是改革。任志强认为，越市场化，对企业越有利。他提醒2014年将注意力转移到“改革”，而不是紧盯房价，其中主要关注土地制度、户籍制度、城镇化方面的改革。
此外，世茂集团董事局执行董事许世坛近期也宣称，未来5~10年房地产还有很多机会。其理由在于：第一是城镇化带来的机遇，第二是“十八大”对多个领域的改革。“总体来看，房价上涨仍是2014年的主旋律。”张宏伟认为。“虽然依然在涨，但中国房地产不存在崩盘问题。”全联地产商会负责人表示，其中重要原因就是中国土地供应机制，“不卖地，地方政府难以为继，这是短期内解决不了的。”
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