二手房交易纠纷多 买房过户三步走

　　房屋是一种特殊商品，房屋买卖较之其他商品买卖有很大差异，尤其是二手房市场交易涉及面广，政策性强，交易过程中有产权过户、房屋腾空、物业清结、房款交付等诸多手续和环节。因此，私下交易常常留有隐患，消费者需特别谨慎。

　　准备年底结婚的孙先生筹备婚房过程中，考虑到手头资金紧张，打算购买一套二手房。年初，他在市区某中介公司看房时，巧遇前来登记房源的杨某。他俩一个要买房，一个要卖房，现场一拍即合。正好当时中介公司的经纪人不在，两人遂私下成交了某小区一套建筑面积为60平方米，总价30万元的二手房。这套房子地处中心地段，精装修，户型不错，价格也在承受范围之内，孙先生很满意，他还暗自为省下一笔中介费而高兴不已。

　　孙先生东拼西凑向杨某支付房款后，就欢欢喜喜地搬进房子居住。不曾想，今年5月初，还没等办理房产证过户手续，孙先生突然接到法院寄来的一纸查封令。原来，房子原来的房主杨某因做生意亏本，欠下几十万元债务无力偿还，这套房子已被债权人向法院申请查封。孙先生欲哭无泪，他本想借钱付清房款后，把房子过到自己名下，再通过房产抵押向银行贷款，现在不仅贷款的手续办不了，就连过户都成问题，因为杨某的欠债什么时候还清还是一个未知数。

　　专家提醒，二手房私下交易纠纷主要有以下三方面：

　　一、产权纠纷。引发产权纠纷的因素很多，最主要的有三类，第一类是买卖不准出售的房屋，如被法院查封的房屋，已作为抵押物的房屋等；第二类是夫妻双方仅一方同意出售或夫妻离异后对房产判决不明的房屋；第三类是同一居所人员未能具结或子女未经父母（产权人）同意出售的房屋。

　　二、房款纠纷。私下交易往往缺乏相互信任，卖方急着拿钱，买方急着要房，由此常常会产生定金或房款付了，产权证却迟迟办不下来，房屋不能如期交付或是房屋交付了，钱却拿不到、拿不全等情况

　　三、物业纠纷。二手房的买卖不同于商品房，完成产权过户，并不意味着全部交易的结束，还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电等费用的结清等。

　　置业顾问介绍，二手房私下交易引发的矛盾和纠纷还有很多，因此，消费者应尽量委托实力强，信誉好，操作规范的中介服务机构办理有关手续。

　　买了套二手房，如何办理过户手续？其实购买普通二手房的程序并不复杂，总起来说分为三步走：

　　第一步，买卖双方在市房管局房产交易大厅网上签约窗口办理二手房网上签约，并到设置在房产交易大厅的地税窗口办理完税凭证（即对卖方应承担的营业税和个人所得税进行征收或减免）；

　　第二步，买卖双方到房屋所在区房管局房产交易大厅设立的“契税征收窗口”交纳契税（即各区财政局负责征收买方契税的窗口），并将申报材料递交到区房管局受理窗口进行受理；

　　第三步，对于资料齐全的，10个工作日后，过户手续办结，买方会接收到一条领证短信，此时买方即可持本人的有效身份证明到市房管局房产交易大厅领证窗口领取房屋权属证书。若购买的二手房是房改房的，按规定，网上签约之前还需要对房屋进行重新测绘，拿到新的测绘图纸后才能按照普通二手房的交易程序进行，并且交完契税，买卖双方需要到市房管局房产交易大厅的受理窗口提交申报材料。

　　办理房产证需要哪些费用？市房屋产权登记中心答复：在办理二手房过户时，首先要清楚该住房是否是房改房，如果是的话，按照规定，像买卖、赠与、继承、析产在过户时都需要对房屋重新测绘。

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